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黄霞律师 黄霞律师曾经在外资所任职多年,对于私募基金备案、融资并购、新三板等非诉业务非常专业,并且在各种民商事诉讼和仲裁等方面更是经验丰富、专业精湛。担任多家大中型中外企业的常年法律顾问,为企业的经营保驾护航。并且对于个... 详细>>

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成功案例

承租人擅自转租租赁房屋合同的解除权

正文:承租人擅自转租租赁房屋合同的解除权

【案情】2004年5月,肖某与胡某签订了房屋租赁合同,合同约定:胡某将1栋平房租给肖某做仓库使用,租赁期限为5年,月租金为300元,在租期未到前,双方都不得终止租赁合同,不得提高或降低房租,如果胡某终止协议,赔偿肖某5年的房租,如果肖某终止协议,所缴房租不退;租赁期满时,肖某应将房屋完整地交还胡某;所租房屋只准肖某使用,不允许转租。该合同签订后,双方又将房屋租赁合同交给房管部门备案,之后,胡某即将房屋交付肖某使用。2006年,肖某外出经商,遂将该房屋转租给其朋友谢某居住,并由谢某支付租金。胡某认为肖某违反了不得转租的约定,要求收回房屋。但肖某不同意解除合同。双方为此发生纠纷。经多次协商未果,胡某遂诉至法院,要求解除与肖某签订的房屋租赁合同,收回房屋。

【意见分歧】本案的焦点是如何认定承租人擅自转租租赁房屋的合同解除权。法院经审理后,对此存在两种意见分歧。第一种观点认为:胡某和肖某已在合同中约定“所租房屋只准肖某使用,不允许转租”,而肖某擅自将房屋转让给第三人使用,违反了法律和双方订立的租赁合同中规定的义务,侵犯了出租人应享有的权利,因此,出租人胡某有权解除该租赁合同,收回房屋。第二种观点认为:肖某未经胡某同意,就将该房屋转租给他人,应当认定该转租行为无效。而胡某与肖某之间的房屋租赁合同尚未到期,胡某无权解除合同。

【评析】房屋租赁合同的解除是指合同依法成立后,在尚未履行或尚未完全履行的情况下,因一方当事人的意思表示,或双方当事人的协商一致,或发生了法律、法规规定的某些情况,使合同关系归于消灭。我国《民法通则》第91条规定:合同一方将合同的权利、义务全部或者部分转让给第三人的,应当取得合同另一方的同意,并不得牟利。《合同法》第224条规定:承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的,承租人与出租人之间的租赁合同继续有效,第三人对租赁物造成损失的,承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。《城市房屋租赁管理办法》第24条规定:承租人有下列行为之一的,出租人有权终止合同,收回房屋,因此而造成损失的,由承租人赔偿:

1、将承租的房屋擅自转租的;

2、将承租的房屋擅自转让、转借他人或擅自掉换使用的;

3、将承租的房屋擅自拆改结构或改变用途的;

4、拖欠租金累计六个月以上的;

5、公用住宅用房无正当理由闲置六个月以上的;

6、租用承租房屋进行违法活动的;

7、故意损坏承租房屋的;

8、法律、法规规定其他可以收回的。

出租人与承租人签订租赁合同后,双方应当依据法律规定和合同约定享受权利、承担义务。律师同意第一种观点。本案中,肖某和胡某签订的房屋租赁合同规定了“所租房屋只准承租人使用,不允许转租”的条款,肖某在长期不需要租赁的房屋时,完全可以与胡某协商解除合同,但其擅自将租赁房屋转让给第三人使用,违反了胡某应享有的权利,因此,胡某可以提前解除房屋的租赁合同,收回房屋。承租人擅自转租租赁房屋合同的解除权



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