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黄霞律师 黄霞律师曾经在外资所任职多年,对于私募基金备案、融资并购、新三板等非诉业务非常专业,并且在各种民商事诉讼和仲裁等方面更是经验丰富、专业精湛。担任多家大中型中外企业的常年法律顾问,为企业的经营保驾护航。并且对于个... 详细>>

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房地产纠纷估价应注意的问题

随着房地产市场的发展以及人们对房地产重要性认识的提高,加上人们法制观念的增强,涉及房地产纠纷的估价已越来越多。

房地产纠纷估价不同于其它目的的房地产估价,具有自己的特殊性,房地产纠纷估价是对纠纷案件中涉及的争议房地产的价值、交易价格、造价、成本、租金、补偿金额、赔偿金额行进行科学的鉴定,目的是要解决纠纷、协调当事人各方的利益、它除遵循一般房地产估价的原则和方法外,还要充分了解纠纷各方的立场和意见,以便作出客观公正合埋的估价,它的难度相对来说比房地产转让估价、抵押估价等其它目的的估价要大,因此进行房地产纠纷估价时,必须客观公正、严肃谨慎。笔者在多年的估价实践经验中总结出在房地产纠纷估价中应特别注意如下几个问题:

第一、房地产的合法性

房地产的合法性是房地产评估的前提,只有符合规划、用途合法的房地产才能进行评估。

由于房地产纠纷估价的委托方一般为人民法院、检察院、纪委、仲裁机构等有关部门,与房地产权利人无直接利害关系,无法提供评估所需的全部资料,而涉及的房地产权利人一般为纠纷方,均存在明显的敌对现象,很难得到他的积极配合,作为估价机构原始资料不齐全,就无法断定房地产的合法性。因此估价人员除了要耐心说服以取得房地产权利人的配合外,同时还要到房地产档案部门查阅,到实地通过左邻右舍进行调查,委托具有测绘资格的部门进行丈量,切实调查了解委估房地产的合法性,如果确实无法确认估价对象产权的合法性的前提下,必须在估价报告中说明估价过程和结论是在假定估价对象具有合法产权的情况下才是有效的。

譬如在折迁过程中发生拆迁纠纷问题,估价人员必须调查清楚拆迁房屋是否有房屋所有权证,或是否为临时建筑还是违章建筑,临时建筑又要分清是否已超过批准期限,只有拆迁房屋是合法的才能进行估价,如果是超过批准期限的临时建筑或违章建筑则不予估价。

第二、房地产的估价时点

房地产纠纷估价相对于其他目的的房地产估价具有更强的时间相关性,其它房地产估价一般委托方为房破产权利人,目的简单,估价时点比较易确定,而房地产纠纷估价涉及的有执法机关、发生纠纷的双方当事人等,关系复杂,估价时点较难把握。因此在估价之前,估价人员必须明确估价目的,了解发生房地产纠纷的前因后果,征询纠纷双方以及执法部门的意见,以便确定具体时日的客观合理价格或价值,而不能机械地以现场查勘日或估价作业日期作为估价时点。

一般来说,拆迁纠纷估价以房屋拆迁之日作为估价时点,破产清算估价以法院宣布破产之日作为估价时点,交易价格纠纷估价以房屋交易之日作为估价时点,其它民事纠纷估价可以将委托之日作为估价时点,可以将现场查勘之日作为估价时点,或由纠纷双方确定具体估价时日,不同的情况需要区别对待。另外还有一些特殊的估价,譬如笔者曾遇到过这样一个评估案例:某甲建新房由于地基处理不当影响了邻居乙的房子(旧房)造成其墙壁出现裂缝,评估人员现场勘估时,裂缝还在继续发展,像这种赔偿纠纷案件的评估,我们即不能以法院受理之日作为估价时点,以现场直勘日或委托日作为估价时点也不合理。针对这种情况,我们应把握被损害房地产在损害发生前后的状态,了解发生损害的原因以及损害的程度,再根据分析的具体情况来确定具体的估价时日。

第三、建筑物的折旧

建筑物的折旧包括物质上的折旧、功能上的折旧和经济上的折旧,三者必须要全面考虑。

房地产纠纷估价特别是涉及诉讼案件的估价,由于处埋时间比较长,委估房屋空置时间相应也长,在利用成本法估价这类案件时,估价人员除了亲临现场、直接观查实际损耗外,更要考虑建筑物在功能方面的落后和建筑物以外的各种不利因素造成的损失。

笔者曾于1999年10月评估过一起某银行与贷款人就作为抵押担保品的房地产处置价格的纠纷,委估房地产是在1995年以1100元/平方米购买某开发公司的新房,但经过评估得出该房地产在1999年10月的市值仅为680元/平方米,笔者现场勘估时发现该房地产实际损耗并不大,造成评估现值与购买价差距知此之大的原因主要有:(1)1995年正是我市房地产开发热时期,商品房价格普遍偏高,到1999年商品房已供大于求,加上经济适用住房的大量开发,一系列新的优惠政策的颁布,造成的经济性贬值使房产价值下降;(2)该房屋设计存在一定的缺陷(有效使用面积比例偏小),同时室内装修已相对落后,造成的功能性贬值也使得房产价值下降。估价结果是综合考虑了以上凡方面因素得出的客观合理价格。

当然在具体某一建筑物的评估过程中,并不一定三个因素都能涉及到,有的可能只有物质上的折旧,有的可能是几方面的因素的结合,具体情况必须具体分析。

第四、遵守职业道德

估价人员和估价机构在执行任何一宗房地产估价时都必须遵守职业道德,房地产纠纷估价突出体现在公正原则、回避原则和保密原则。

(1)房地产估价是为协议、调节、仲裁、诉讼等解决纠纷提供参考依据。它所涉及的双方当事人大都是由于意见不统一而引起的纠纷。房地产估价结果关系到房地产权利人及其关系人的切身利益,如果估价结果有失公平合理,就不但解决不了纠纷,还有可能激化矛盾。因此处理房地产纠纷估价时更应该站在公正的立场上,评估人员不能有丝毫的偏见和倾斜,更不能受金钱、权势的诱惑,确保评估的公正性。

(2)国家标准《房地产估价规范》明确规定:估价人员和估价机构应保持估价的独立性,必须回避与自己、亲属及其他有利害关系人有关的估价业务。限于房地产纠纷估价的特殊性,评估人员和评估机构必须坚持回避原则,摆脱亲戚朋友不正当的要求,要主动回避,避免估价工作遭受不正之风的干扰,确保估价工作顺利开展。坚持回避原则也是保证估价结果公正的前提之一。

(3)对估价报告要坚守保密原则,特别是检察院、纪委等有关单位委托的估价尤要注意,对委托方提交的资料要妥善保管,未经委托方的同意不得擅自公开或泄漏给他人。坚守保密原则是房地产估价人员的职业要求,也是执业人员的客观需要。

房地产纠纷估价是一种特殊的房地产估价,估价人员不仅要分析它的普遍性,更要注意它的特殊性。这就给我们提出了更高的要求,估价人员唯有在不断提高自身的专业素质和思想素质下,才能真正为社会、为人民提供更好的专业服务。[page]


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