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黄霞律师 黄霞律师曾经在外资所任职多年,对于私募基金备案、融资并购、新三板等非诉业务非常专业,并且在各种民商事诉讼和仲裁等方面更是经验丰富、专业精湛。担任多家大中型中外企业的常年法律顾问,为企业的经营保驾护航。并且对于个... 详细>>

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律师姓名:黄霞律师

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房产纠纷

房屋产权办证指南

正文:房屋产权办证指南

一、购买商品房的注意事项

1、要看房屋开发公司的“五证”是否齐全,即:工商营业执照、房地产开发资质证书、土地使用证、建筑许可证和房地产销(预)售许可证缺一不可;

2、签定“认购书”慎付订金(定金)开发商不具备商品房预售法定条件,没有取得《房地产预售许可证》,其与购房者约定的购房定金(订金)是无效的。根据《合同法》无效合同的处理规则,不论双方是签订《认购协议》,也不论双方是否约定购房定金(订金)退还问题,开发同都应无条件退还定金(订金)。如果开发商故意隐瞒重要事实或者提供虚假情况谎称取得《房地产预售许可证》,开发商则要承担缔约过失责任,除退还购房者定金(订金)外,还应赔偿购房者利息等资金损失及其他有关财产损失。

开发商具备商品房预售法定条件,取得《房地产预售许可证》,其与购房者约定的购房定金(订金)是有效的,定金(订金)退还问题从其双方约定,但双方约定的定金(订金)显失公平的,则一方可以申请变更或撤销。如果双方既约定了购房者拒绝订立《商品房买卖合同(预售)》便无权要求退还所交付定金(订金),也约定了开发商拒绝订立《商品房买卖合同(预售)》要双倍返还所交的定金(订金),这说明双方约定的定金(订金)具有定金性质。购房者拒绝订立购房合同,则无权退还定金(订金)。

如果双方只约定了购房者拒绝订立《商品房买卖合同(预售)》便无权要求退还所交付定金(订金),而并没有约定开发商拒绝订立《商品房买卖合同(预售)》则要双倍返还所交付定金(订金),购房者则可以该约定有失公平为由,申请法院或仲裁机构变更或撤销该约定,要求开发商退还所支付定金(订金)。如果购房者交付了担保金、保证金、押金或者订金等预付款款项,但双方没有约定定金性质,双方未能订立《商品房买卖合同(预售)》的,开发商应退还所收全部款项。

3、要仔细看清商品房栋号、户型是否与实际销售的相符,如不相符即说明是未经批准的开发商私自出售的房屋,不可与之签订合同;

4、购房签订合同时,要看合同文本是否是房产管理局统一印制的规范文本,签订时注意房屋面积、价格、室内外设施、有关税费、交款方式及日期、交房日期、保修期限、违约责任等,逐条填写清楚;

5、购房者必须要求房地产开发公司一个月内到房产局产权交易处办理合同登记备案。

二、购买商品房办证须提交的证件和缴纳的费用

1、提交证件:

(1)房屋产权申请登记表;

(2)权利申请人身份证或营业执照或机构代码证(复印件);

(3)购房合同(2001年12月份以后签订的须进行合同备案);

(4)契税完税证或免税凭证;

(5)非本市户口的提交当地计生委的《流动人口婚育证明)和房屋所在地街道办事处计生办查验证明;

(6)购房发票、物业维修基金发票(复印件)。

2、缴纳费用:

(1)交易手续费:新建商品住房每平方米3元,存量住房每平方米6元,新建商品房转让手续费由转让方承担,经济适用房减半计收;存量住房转让费由转让双方各承担50%。非住宅按房价的0.5%收取;

(2)产权登记费:住宅每套80元,非住宅按房价的0.14%收取;

(3)IC卡费:每张60元(规定每张120元,在近期内按优惠价收取);(4)印花税(代税务局收):每本5元。

三、购买二手房屋办证须提交的证件和缴纳的费用

1、提交证件:

(1)房屋产权申请登记表;

(2)权利申请人身份证或营业执照或机构代码证(复印件);

(3)原房屋权属证书(先到档案室办理注销手续);

(4)买卖协议书(买卖双方带身份证在登记窗口当场签订,如不能亲自到场需提交委托公证书);

(5)国有企业、行政事业单位和集体企业出售房产的,应提供市政府产权交易所、国有资产管理和上级主管部门等有关部门的批准文件;股份制企业出售房产的,应提供企业章程、董事会或股东大会决议;

(6)房地产评估报告;

(7)契税完税证明;

(8)非本市户口的提交当地计生委的《流动人口婚育证明》和房屋所在街道办事处计生办查验证明。

2、缴纳费用:

(1)交易手续费:住宅每平方米6元,非住宅按房价的2%收取;

(2)产权登记费:住宅每套80元,非住宅按房价的0.14%收取;

(3)IC卡费:每张60元(规定每张120元,在近期内按优惠价收取);

(4)印花税(代税务局收):每本5元;

(5)档案利用费:每本档案13元。

四、办理房屋权属证书的时限市房产局对外实行办证时限承诺制。初始登记、转移登记、变更登记、房改房登记自受理登记之日起15个工作日内发放房屋所有权证书,他项权利登记自受理登记之日起7个工作日内发放房屋他项权证书。五、房屋产权注销需提交的证件

1、买卖:

(1)房屋产权证

(2)产权人夫妻双方身份证

(3)产权人夫妻双方到场签字并带齐能证明夫妻双方关系的有关证件(户口或结婚证)

(4)填写注销表

(5)国有房产需经本单位、主管部门以及国资办同意并盖章

(6)股份制企业需经董事会同意并盖章

(7)委托书(单位或企业由法人代表出具;个人需由司法部门出具)

(8)被委托人身份证

2、赠与:

(1)房屋产权证

(2)赠与公证书

(3)受赠人带身份证到场签字(4)填写注销表

3、继承:

(1)房屋产权证

(2)继承公证书或放弃继承公证书

(3)填写注销表

4、拆迁:

(1)房屋产权证书

(2)经拆迁单位盖章的注销表

5、分析、转移:提交证件与“买卖”相同房屋产权办证指南



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