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黄霞律师 黄霞律师曾经在外资所任职多年,对于私募基金备案、融资并购、新三板等非诉业务非常专业,并且在各种民商事诉讼和仲裁等方面更是经验丰富、专业精湛。担任多家大中型中外企业的常年法律顾问,为企业的经营保驾护航。并且对于个... 详细>>

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律师姓名:黄霞律师

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房产纠纷

家庭成员之间因公房使用权争议的处理

关于家庭成员之间因公房使用权争议的实务处理问题

家庭成员之间的房屋使用权纠纷,反映在实务中主要有两种情况,一是家庭成员关系不睦,具名承租人要求其他家庭成员腾房而引起的纠纷;另一是房屋拆迁后因货币安置款分配而产生的纠纷。

要解决这类问题,首先要解决在实践中存在分歧的“关于使用权房屋的同住人口是否能够构成对房屋的共有问题”。对该问题有两种观点,一种观点认为,同住人口不能当然地拥有共有权,而是要区分情况来加以确认。如在取得公房使用权时,除承租代表人外,已明确列入承租人,即使用权证上明确确认的同住人口的,方可构成共有,否则不构成共有。另一种观点认为,共同居住超过二年的,可视为共有人,理由是:根据《城市公有房屋管理规定》第二十八条规定:“承租住宅用房的承租人在租赁期限内死亡,其共同居住两年以上的家庭成员愿意继续履行原契约的,可以办理更各手续”。该规定从另一角度可推论出共同居住超过两年的,可视为有居住权。对这个问题,笔者认为,应根据实际情况来确定争议的公房使用权是否已经演变为了家庭共有财产。共有的产生通常是基于当事人的意思表示和法律的直接规定,居住本身不会产生共有。因此,同住人口是否对共同居住的房屋具有共有权,要看该房屋是否已经转化为家庭共同财产或系共同投入所得。在取得公房使用权时,除承租代表人外,其他同住人口作为分房时确定面积等因素的一个重要条件的,或其他同住人口交纳了增加面积款的,或所交旧房为其他同住人口的共有财产的,即使房屋使用权证上未明确记载该同住人口为共同承租人,也可构成共有。否则,仅凭居住不能构成对公有住房使用权的共有。

对于家庭成员关系不睦,具名承租人要求其他家庭成员腾房而引起的纠纷,根据以上分析,如果争议的公房使用权中有其他家庭成员的财产份额,构成共有,按照民法关于共有的原理,在共有物分割之前,共有人不能对共有物独占,不能妨碍其他共有人行使权利。因此,具名承租人要求其他家庭成员腾房的,应驳回其诉讼请求;另外,大陆法很多国家法律均规定未成年子女对其父母的房屋享有居住权,父母要求未成年子女腾房的,也不能得到支持。

对于房屋拆迁后因货币安置款分配而产生的纠纷,如果共同居住人已构成对使用权的共有,则有权参与补偿款的分配,如未构成共有,根据沈阳现行房屋拆迁政策,补偿费的多少与居住人口无关,只与原房屋面积有关,未构成共有的同住人口,无权参与分配。承租代表人与构成共有的共同居住人口,对补偿费如何分劈问题,应根据公平原则,结合使用权房屋的来源情况,由法院酌情处理。

审判实践中还有一种情况,公有住房动迁期间,原承租代表人死亡,与其共同居住的子女以其自己名义取得回迁房产权或货币安置款,而引起的继承和析产问题。根据公房使用权的性质,其他继承人有权主张财产权利。在处理上,首先应确定与父母共同居住的子女是否拥有承租使用权,是否构成对使用权的共有,如构成共有则应先析产,将该子女应得的份额扣除后,其余财产按继承处理。如果其中一个子女已经取得了回迁房屋的产权,则不应再将该房屋作为“遗产”进行分割,而应在确定原使用权房屋的价值后,由其对其他继承人给予补偿。


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